「가계부채 관리방안」(20.4.29) 관련 해설 및 평가

 

가장 핵심은 차주단위 DSR 적용 단위를 단계별로 확대하는 정책이다. 기존 LTV 제한보다 큰 영향을 준다. 대출가능액이 크게 줄어든다.

 

* 참고로 DSR이란 Debt Service ratio로 (연간 원리금 상환액 / 연소득)을 의미한다. 예를 들어 DSR 40%로 규제한다고 한다면 연봉이 1억인 사람은 연간 원리금 상환액이 4천만원을 넘게 돈을 빌릴 수 없다는 것이다. 

 

우선 정책을 읽고 나서 느낀 점은 대출이 크게 조여들겠구나 하는 생각이고 실거주를 위한 사람들도 분명 피해를 입을 것 같다는 예상을 하게 된다.

 

 

서울을 예로 들면 이미 중위가격이 11억을 넘어선 지금 1~3단계가 큰 의미가 없다. 실제 집을 사려고 하는 사람은 대부분 집값의 LTV 40%를 당연히 기본베이스로 놓고 거기에 신용대출을 얹어 집 구매를 고려한다. 결국 1단계가 적용되는 21.7월부터 실질적인 영향을 받는 것이다.

 

 

특히, 더욱 강력한 것은 신용대출 DSR 산정만기를 5년으로 하향 조정하는 정책이다. 22.7월부터 적용된다고 하는데 이 정책 또한 대출을 줄이는 엄청난 효과가 있다.

 

금융회사별 DSR 규제를 적용할 때에는 금융회사별로 전체 대출총액을 차입자 소득에 맞추면 되었기 때문에 개인에게 직접적으로 제한되는 부분이 없었다. 하지만, 오늘 발표된 방안을 적용하면 개인별 대출은 큰 폭으로 줄어든다.

 

(예시) 서울에서 10억원짜리 집을 사려는 갑돌, 갑돌이는 연봉 8,000만원, 갭투자 후 시드를 모아 빠른 시일내 실거주 목표   1. 기존 : 모아둔 돈 3.5억원을 가지고 6.5억원 전세가 낀 10억원짜리 집을 먼저 구매한다. 시간을 두고 시드를 모아서 전세금을 돌려주고 입주하는 것이 목표. 시간이 지나 어느정도 시드를 모은 갑돌이는 신용대출 1억을 받고 주택담보대출은 LTV40%에 맞춰서 3.8억(=9억x0.4+1억x0.2)을 받는다. 전세금 6.5억을 돌려주기 위해 필요한 나머지 필요금액 1.7억원을 모은 갑돌이는 대출을 신용대출 및 주택담보대출을 일으켜 집에 입주하게 된다.   2. 정부정책 시행(22.7월 이후) : 갑돌이의 연봉 기준으로 DSR 40%를 하면 연간 원금+이자 상환액은 3,200만원을 넘어서는 안된다. 신용대출 1억원을 받으면 5년 만기로 산정이 되어 연간 2,000만원의 원금상환액으로 집계된다. 전체 3,200만원에서 2,000만원 한도를 뺴면 남은 원리금 상환가능액은 1,200만원이다. 30년 만기 3.0%의 이자를 가정하면, 2.4억원을 빌릴 때 예상되는 원금 및 이자 월납부액은 약 101만원이다. 연간 납부액은 1212만원이 된다. 결국 주택담보대출은 2.4억원 미만으로 받을 수 밖에 없다. 신용대출과 주택담보대출로 끌어올 수 있는 자금은 3.4억원 미만이 된다.   -> 갑돌이가 빌릴 수 있는 자금은 기존 4.8억원에서 정부정책 시행 후에는 3.4억원으로 1.4억원 감소하게 된다. 갭투자 후 입주는 불가능하게 되었다. 미리 집을 구매하고 시드를 모으는 방법은 아예 불가능하게 되었다. 처음부터 집값이 떨어지기를 기대해야 한다.

 

 

정부정책은 대출수요를 줄이는 데에는 큰 도움이 될 것으로 생각된다. 하지만 실제 필요한 사람의 자금조달도 막게 되는 문제점이 생길 것이라고 생각한다. 이러한 흐름이 주택가격을 떨어지게 하는 요인이 될 수도 있겠지만 만약 주택가격은 보합세를 보이면서 실제 수요만 조이게 된다면 무주택자들의 기회를 박탈하는 결과를 가져올 것이다.

 

집을 구매할 수 있는 여력이 되는 사람들을 제외한 나머지 무주택자들은 집값에 항상 관심이 많다. 가능하다면 갭투자라도 해놓고 나머지 씨드를 모아서 입주를 하려는 계획을 한다. 또는 다른 방법으로는 집값이 하락하기를 기다리기도 한다. 두 가지 방법 중에 자신의 생각에 따라서 선택을 하는 것이다. 하지만 이번 정부정책으로 무주택자들은 집 구매에 대한 자신의 선택을 따라갈 수 없다. 빌릴 수 있는 자금이 막혀버렸기 때문이다. 그냥 집값 하락을 기다리는 수 밖에 없다. 무주택자의 행위의 폭을 줄이는 이번 정책이 실제 도움이 될지에 대해 부정적인 생각이 든다.

 

 

사족으로 이러다가는 가구별 DSR을 적용하는 단계까지 가지 않을까? 하는 생각도 든다. 가구별 DSR을 집계할 수 있는 시스템이 갖추어졌는지는 모르겠으나 가구별 DSR까지 적용한다면 대부분 무주택자들은 집을 구매할 생각을 하지 못할 것이다.

 

 

* 처음 썼던 예시가 주담대를 일으킨 집에 전세를 받는다는 현실과는 다른 이야기를 적어두어서 내용을 일부 바꿨습니다. 그러나 하고 싶은 내용은 동일합니다. 지적해주신 분께 감사를 드립니다.