미국 주택 임대료 인상 상한제 (RSO, AB 1482)

Average rent in LA (https://www.zumper.com/rent-research/los-angeles-ca)

 

시장경제로 돌아간다고 생각했던 미국에서도 반 시장적 정책으로 생각될 수 있는 임대료 상한제가 있다. 

 

1. Rent Stabilization Ordinance (RSO): LA에서는 인플레이션을 고려하여 3~8% 사이의 임대료 인상폭이 정해진다. 다만, LA 시장의 긴급명령으로 23년까지 임대료 인상은 중지되었다. 적용되는 대상은 1978년 10월 1일 이전에 지어진 아파트, 콘도, 타운하우스 등에 해당된다. 임차인 퇴거에 대한 기준도 조례에 포함시켰다.

 

2. Assembly Bill 1482 (AB 1482, Tenant Protection Act of 2019): 2020년 1월부터 시행된 캘리포니아 임대료 통제법안이다. 임대료 상승을 제한하는 이 법안으로 임대인은 1년에 지역 인플레이션율에 5%를 더한 값 이상으로 임대료를 올릴 수 없다. 최대 인상폭은 10%로 제한된다. 또한 1년 이상 거주한 임차인에 대한 퇴거는 일부 법적 근거에 따라서만 가능토록 하였다. 다만 준공한 지 15년 이상의 거주용 건물에만 적용되며 단독주택이나 콘도에는 적용되지 않는다. 

 

* AB 1482에 의거 2022년 캘리포니아 주거용 임대료 인상은 8.6%로 제한된다.

 

임차인의 권리를 보장하기 위한 내용들이다. 특히나 팬데믹의 영향을 직접적으로 받는 저소득층에게 큰 도움이 될 내용이다. 홈리스가 많은 미국의 경우에는 주거의 안정성을 유지하도록 하는 것이 중요 정책일 것이다. 물론 두 가지 정책이 모든 경우를 커버하지는 못한다. 다음 임차인을 구할 때에는 적용되지 않기 때문에 갱신이 아닌 새로운 임차의 경우 임대료가 크게 상승할 수 있다. 또한 적용되는 주택이 정해져 있는 한계점도 있다. RSO의 경우에는 78년 10월 1일 이전에 지어진 주택을 대상으로 한다는 점에서 놀라웠다.

 

물론 이러한 조례, 법안은 LA, 캘리포니아이기 때문에 가능한 것일 수도 있겠다. 경제적으로나 정치적으로 뒷받침할 수 있는 곳이다. 당연히 부작용도 있을 수 있다. 임대인의 권리를 침해하는 것이고 주택공급이 줄어드는 영향이 나타날 수 있다. 그러나 전체를 만족시키는 방법은 없다. 어떤 방법을 택해서 전체 사회를 잘 어우러지게 꾸려갈 수 있는지 선택의 문제이다.

 

우리나라에서 임대차 3법을 도입할 때 많은 이야기가 나왔던 것으로 기억한다. 기억을 돌이켜 보면 각자의 주장을 뒷받침하는 사례를 들고 찬성 또는 반대를 했었는데 캘리포니아 또는 LA의 사례는 잘 보지 못했던 것 같다. 시장주의 정책이 우선될 것 같은 미국에서도 캘리포니아에서는 정부 개입에 의한 시장 안정을 도모하고 있다는 점에서 새로웠다.

 

전체 효과에 대해서는 미국이나 한국이나 팽팽할 것이다. 자기 편의 주장을 뒷받침하기 위한 아전인수 격의 통계 말고 모두를 수긍시키는 연구결과가 아직 나오지 않은 듯하다. 미국에서 아직까지 정책이 유효하다는 것을 보면 어느 정도 편익을 확인하고 있다는 점이 아닐까 싶다. 적어도 지금의 팬데믹 상황에서는 저소득층의 주거 안정에 큰 도움이 될 것이라고 생각한다.

 

정권이 바뀔 때마다 정책은 한 방향으로 치우치는 느낌이 있다. 각각은 정상의 비정상화를 외치며 정책을 꾸리고 있지만 양극단의 정책에 따라서 도출되는 결과는 최선이었을지에 대한 의문이 든다.