다세대 주택(원룸) 전세 구할 때 꼭 확인해야 할 사항

1인가구는 다세대 주택(원룸)의 원룸 또는 투룸을 구하는 경우가 많다. 처음 구할 때는 부동산에 가서 중개인의 이야기를 듣고 내가 어떤 것을 확인해야 하는지 막막하기도 하다.

 

이번 글은 어떤 집을 구해야하는지 보다는 마음에 드는 집이 과연 전세계약을 하기에 안전한지에 대해서 확인하는 방법을 공유하려고 한다. 특히 전세는 큰 보증금이 들어가기 때문에 보증금을 지키는 것이 그 무엇보다도 중요하다. 설령 집주인은 망하더라도 내 보증금은 안전하도록 꼭 확인하자. 전세보증보험이 가능하면 좋겠지만 그렇지 못한 집이 많기 때문에 아래의 내용을 꼭 보고 적용토록 하자.

 

★ 등기부등본을 확인하라.

 

등기부등본을 떼는 방법은 아래 그림을 참고하면 된다. 700원의 결제비용이 들어간다.

특히 중요한 부분은 1/2/3 으로 넘버링을 해놨기 때문에 꼭 확인하자.

 

검색창에 등기부등본을 치면 대법원등기부 열람소가 검색된다.  들어가서 열람하기를 누르자.

계약을 하고 싶은 물건에 대한 주소를 입력하고 검색을 누르자. 해당 주소를 입력하고 나면 결제과정이 진행된다.

 

위의 그림과 같은 과정을 지나면 다음과 같은 등기부등본을 확인할 수 있다. 다만 처음 보는 사람에게는 익숙하지 않아 그 내용을 설명하려 한다.

 

 

집합건물이랑 땅+건물이 합쳐진 건물이라고 쉽게 이해하면 된다. 내가 계약한 물건의 소재지번, 건물명칭 등이 맞는지 먼저 확인하자.

 

1. [표제부] (전유부분의 건물의 표시) 이 중요하다. 다세대 주택의 경우 개별등기가 되어 있는 부분이 중요하다. 전체 건물을 하나로 등기하는게 아니라 302호실, 403호실처럼 각각의 호실을 하나의 등기부에 등록했다는 의미이다. 전세보증보험을 들 때에는 개별등기 물건이 필수이다.

 

건물번호에 본인이 계약하고자 하는 물건의 호실만이 나와있는지 확인을 해라.

 

(대지권의 표시) 부분에 '별도등기 있음' 이 있으면 토지에 대한 등기부등본도 꼭 확인해야 한다. 확인 방법은 이 글의 내용과 동일하다.

 

 

2. [갑구] (소유권에 관한 사항) 에서는 부동산에서 소개받은 집주인의 인적정보와 일치하는지를 확인해야 한다. 다르다면 우선 의심하고 거래 전 부동산에 해당이유를 물어야한다.

 

3. [을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 에서는 근저당권설정액을 확인하자. 채권최고액은 담보목록에 대하여 얼마만큼의 채권이 잡혀있는지를 의미한다.

 

예를 들어, 채권최고액이 금 3,000,000,000원 이라고 나온다면 이는 다른 채권에 비해 우선변제권이 있는 금액의 한도를 의미한다. 다만 채권최고액은 통상 (실제 채무액)*120% or (실제 채무액)*130%로 표현된다. 이에 따라 계산을 해본다면, 금 3,000,000,000원이 채권최고액인 경우 실제 차입한 돈은 30억*(100/120)=25억원 이거나 30*(100/130)= 약 23.1억원이라는 의미이다.

 

참고로 은행권(은행+비은행 모두 포함, 은행은 신한은행, 우리은행, 국민은행과 같은 1금융권을 의미하고, 비은행은 새마을금고, 신협, 저축은행 등의 2금융권을 포함하는 의미이다.) 에서 건물에 대한 최대 대출비중은 대략 70%라고 한다. 즉, LTV 70% 정도가 최대라고 한다.

 

근저당권이 얼마나 있는지는 집주인이 망하더라도 내 보증금을 먼저 받을 수 있는지 없는지 가늠하는 요소 중 하나이기 때문에 꼭 확인하자.

 

등기부등본만 확인하면 집주인이 건물에 대해서 가지고 있는 채무를 다 확인할 수 있는 것일까? 물론 아니다. 다른 세입자의 전세보증금도 집주인에게는 채무와 마찬가지이므로 꼭 확인해야한다.

 

 

★ 선세입자 보증금을 확인하라.

 

선세입자란 나보다 먼저 들어가서 확정일자를 받은 사람들의 보증금을 의미한다. 내가 계약 전에 확정일자를 받았기 때문에 나보다 채무변제에 대하여 앞순위이다. 그렇기 때문에 그들의 보증금을 확인하는 것도 중요하다. 방법은?

 

확실히 확인할 수 있는 방법은 없다. 부동산중개인에게 물어보도록 하자. 중개대상물에 대한 설명책임이 중개인에게 있기 때문에 꼭 물어보도록 하고 답변에 대해서는 녹취를 해두는 편이 좋다. 부동산중개인도 따로 세입자들에 대한 확정일자를 확인하지 못하기 때문에 집주인에게 부탁을 하게 된다.

 

다만, 집주인이 비협조적이거나 중개인을 통해 들은 선세입자보증금에 대해서 의심이 생길 수 있다. 그럴 때에는 국토부 실거래가 공개시스템을 확인하자.

 

 

좌측에 건물에 대한 해당정보를 기입하자

검색결과에 해당되는 건물이 나오면 클릭을 하고나면 우측에 전월세 거래에 대한 기록이 나온다.

해당 기간동안 전월세 거래에 대한 기록이 나온다. 동 기록은 확정일자가 전산적으로 기록될 때 연동되어 계약일, 보증금, 월세, 층 등이 표시가 된다. 나와있는 보증금을 확인하여 어느정도 유추할 수 있다. (다만, 동일 호수에 대하여 주인이 바껴 거래기록이 두 번 기록되는 경우에는 더블 카운팅을 할 수 있다는 점도 생각해야한다.)

 

여기까지 왔다면 이제 산수만 하면 내 보증금이 어느정도 안전한지 가늠해볼 수 있다.

 

★★ 다음의 항목에 대하여 산수를 통해 내 보증금이 안전한지 확인하자.

 

(건물가액)

등기부등본에 보면 건물매매가격이 나와있다. 소유권 변동을 확인해보면 건물매매금액도 나와있다. 신축의 경우 부동산에 문의하거나 또는 주변건물을 미루어 짐작하는 방법이 있다.

 

(대출금액)

등기부등본에서 [을구]를 확인하면 채권최고액을 구할 수 있고, 120%로 설정되어있다는 가정하에 다음과 같은 산식이 나온다. : (채권최고액)*(100/120) = 대출금액

 

(선순위보증금)

부동산중개인에게 물어보고 국토부 실거래가 공개시스템에서 검증해보자.

 

(최우선변제금)

소액보증금에 대하여 최우선적으로 변제해준다. 보증금 기준은 지역마다 다르며 서울의 경우 1억 1천만원 이하 보증금에 대하여 37백만원 보장해준다. 다만, 부동산중개인에 물어봐야하고 선순위보증금도 확실치 않은 상황에서 최우선변제금을 계산하기는 쉽지 않아 아래의 산식에서는 제외하도록 한다.

 

집주인이 경제적 어려움을 겪어 건물을 경매에 붙이게 된다면, 경매대금이 근저당+선순위보증금을 커버하고 내 보증금까지 충분하게 변제할 수 있는지를 확인하면 된다.

 

경매의 경우 통상 1회유찰이 되는데 1회 유찰될 경우 처음 가격의 70%로 시작한다. (경우에 따라서 80%인 경우도 있다고 합니다. 다만 보다 보수적으로 계산한다는 의미에서 아래식은 70%로 계산하겠습니다.)

 

(건물가액)*0.7 - (대출금액) - (선순위보증금) > (내 보증금) +@ 이면 어느정도 나의 보증금이 안전하다고 판단할 수 있다.

 

다만, 상황에 따라 경매가가 두번 유찰된다면 0.7*0.7=0.49 로 건물가격이 처음 가액의 절반으로 시작되기 때문에 상황에 따라 위 식은 다를 수 있다. 일반적인 경제상황에서는 0.7로 계산을 하는 게 일반적이다.

 

 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

어려워보일 수도 있다. 하지만 몇 번 보면 어려운 것이 아니라 익숙하지 않았다는 것을 알게된다. 보증금은 큰 돈이다. 한번 생각할 것을 두번 생각해서 안전한 곳에 전세집을 구하도록 하자.